Ingresa los datos de tu predio y calcularemos el valor estimado con base en zona, densidad, uso de suelo y potencial de desarrollo.
—
lat—lng—
Incluye colonia. Si la zona no se detecta, la alcaldía será usada como referencia.
Solo el terreno, sin incluir construcción existente.
Consulta tu Constancia de Zonificación en SEDUVI
En la Ficha SEDUVI, busca la fila de tu vialidad y localiza los campos "Superficie Máx. de Construcción" y "No. de Viviendas Permitidas". La vialidad precede a la zonificación.
Ficha SEDUVI de ejemplo — los valores destacados son los que debes ingresar en la calculadora
Superficie total de construcción autorizada por la normativa (no la del terreno).
Número máximo de unidades habitacionales que autoriza el uso de suelo.
Según la Constancia de Zonificación o el PGDU vigente.
Estimación de valor · Terreno
—
Mínimo
—
Valor JV estimado
—
Máximo
—
—punto medio—
Rango basado en tasa de participación JV λ ∈ [18%, 24%] · Precio base: — / m²
Valor en efectivo (contado)
—
Descuento por plazo de desarrollo
TES · Ventas esperadas totales
—
Base de valuación
Aportación en especie (α)50%
100% efectivoMixto100% en especie
Valor parcial (V_partial)—
Inputs
Zona detectada—
Precio de mercado / m²—
Superficie terreno (x)—
M² construibles—
Tamaño promedio de departamento—
Uso de suelo—
Cálculo
Ponderador depto—
Ponderador terreno—
Factor zonificación—
Ventas esperadas totales—
Plazo de desarrollo—
Aviso importante
Esta herramienta genera una estimación estadística indicativa con fines de referencia. No constituye un avalúo formal, opinión de valor ni certificado de ningún tipo. Asteria Capital no es perito valuador certificado ni actúa como tal en este cálculo. Los valores por zona son promedios de mercado y pueden variar significativamente según las condiciones específicas del predio, estado legal, servidumbres, afectaciones normativas, y condiciones de mercado vigentes. Para transacciones formales, Asteria Capital recomienda contratar un avalúo comercial certificado emitido por un perito valuador con cédula profesional vigente. Modelo v1.0.
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Preguntas frecuentes sobre valuación de terrenos en CDMX
¿Cómo se calcula el valor de un terreno en CDMX?
El valor se estima a partir de los metros cuadrados construibles permitidos, el precio promedio de venta por metro cuadrado en la zona, el tamaño promedio de departamento resultante y un factor de participación (λ) que refleja la aportación del terreno al proyecto de desarrollo. La fórmula considera ventas totales esperadas, ponderadores de tamaño y un descuento por tiempo de desarrollo.
¿Qué es el valor JV (Joint Venture) de un terreno?
El valor JV representa el valor del terreno cuando el propietario aporta su predio a un proyecto de desarrollo inmobiliario a cambio de una participación en las ventas del proyecto terminado, en lugar de venderlo en efectivo. Es generalmente mayor que el valor en efectivo porque el propietario comparte el riesgo y tiempo del proyecto.
¿Cuál es la diferencia entre valor JV y valor en efectivo?
El valor en efectivo aplica un descuento por el tiempo de desarrollo del proyecto, reflejando que el propietario recibe el pago inmediatamente. El valor JV es mayor pero se materializa a lo largo del proyecto, que puede durar de 3 a 10 años según el tamaño.
¿Dónde obtengo los m² permitidos para construir?
Los metros cuadrados permitidos para construir y el número de viviendas se obtienen de la Constancia de Zonificación emitida por SEDUVI (Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda) de la Ciudad de México. Puedes consultarla en el portal ciudadmx.cdmx.gob.mx.
¿Qué zonas cubre esta calculadora?
La calculadora cubre las principales zonas de desarrollo residencial en CDMX y área metropolitana: Reforma, Polanco, Roma/Condesa, Lomas de Chapultepec, Del Valle/Narvarte, Coyoacán, Santa Fe, Bosques de las Lomas, Tecamachalco/Interlomas y Satélite. Para zonas no cubiertas, se utilizan promedios por alcaldía como referencia.
¿Qué es el parámetro α (aportación en especie)?
El parámetro α permite modelar esquemas mixtos: cuando α=100%, el terreno se aporta completamente como especie al proyecto (valor JV); cuando α=0%, se paga en efectivo con descuento por tiempo. Valores intermedios representan esquemas híbridos donde parte se paga en efectivo y parte en metros cuadrados construidos.
Acerca de la valuación de terrenos para desarrollo inmobiliario
Determinar el valor justo de un terreno para desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México requiere considerar múltiples factores: la ubicación y zona específica, los precios de venta por metro cuadrado del mercado local, la normativa de construcción vigente (densidad, altura, uso de suelo), y el horizonte temporal del proyecto.
Esta calculadora de Asteria Capital utiliza un modelo paramétrico que estima las ventas totales esperadas (TES) de un proyecto residencial y aplica tasas de participación de mercado para determinar un rango de valor justo del terreno, tanto para esquemas de aportación (Joint Venture) como para compra directa en efectivo.
Los precios por zona se actualizan periódicamente con datos del mercado inmobiliario de CDMX. Para una valuación formal, recomendamos contratar un avalúo comercial certificado con un perito valuador.
